La retraite est souvent le moment où l'on fait le tri dans son patrimoine immobilier. Le chalet acheté quand les salaires suisses le permettaient sert moins, l'appartement loué demande trop de gestion, la maison familiale est devenue trop grande. Vendre libère un capital qui peut compléter des rentes, mais la plus-value réalisée a un coût fiscal qu'il vaut mieux connaître avant de signer le compromis. Ce guide part de la situation d'un frontalier qui arrive à la retraite, qu'il reste en France ou qu'il parte vivre en Suisse.
Trois biens, trois régimes
- L'habitation principale au jour de la vente : la plus-value est exonérée.
- L'ancien logement familial, quitté pour un logement plus petit : il reste exonéré s'il est vendu dans un délai normal, en principe un an au plus selon l'administration, et s'il n'a été ni loué ni prêté entre le déménagement et la vente.
- La résidence secondaire ou le logement locatif : la plus-value est imposable, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention.
Le piège classique de la retraite : déménager, mettre la maison en location « le temps de voir », puis la vendre deux ans plus tard. Le bien n'est alors plus une résidence principale au sens fiscal et la plus-value devient imposable.
Comment se calcule l'impôt sur un chalet ou un locatif
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente, diminué de certains frais de cession comme les diagnostics, et le prix d'achat majoré. Deux majorations forfaitaires sont admises : 7,5 % du prix d'achat pour les frais d'acquisition, et 15 % pour les travaux lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans avoir à produire de factures.
Sur cette plus-value, deux prélèvements s'appliquent, chacun avec son propre abattement :
- l'impôt sur le revenu, au taux de 19 % : aucun abattement pendant les cinq premières années, puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année et 4 % la 22ᵉ. Exonération totale après 22 ans ;
- les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. Exonération totale après 30 ans.
La hausse de la CSG votée pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières : le code de la sécurité sociale maintient pour elles le taux de 9,2 %, ce qui laisse le total des prélèvements sociaux à 17,2 %. Si la plus-value imposable, après abattement, dépasse 50 000 € par vendeur, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute. Pour des époux en communauté ou des indivisaires, ce seuil s'apprécie sur la part de chacun. Le notaire calcule l'impôt, dépose la déclaration et le paie sur le prix de vente : vous recevez le net.
Un exemple : le chalet vendu au départ en retraite
Un frontalier a acheté un chalet en juin 2008 pour 180 000 €. Il le revend en novembre 2026, au moment de prendre sa retraite, 340 000 €, et paie 1 200 € de diagnostics. Il l'a détenu 18 années pleines.
- Prix d'achat majoré : 180 000 + 13 500 (forfait frais de 7,5 %) + 27 000 (forfait travaux de 15 %) = 220 500 €.
- Plus-value brute : 340 000 − 1 200 − 220 500 = 118 300 €.
- Impôt sur le revenu : abattement de 78 % (13 années à 6 %), base de 26 026 €, impôt de 4 945 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 21,45 % (13 années à 1,65 %), base de 92 925 €, prélèvements de 15 983 €.
- Taxe sur les plus-values élevées : non due, la base de 26 026 € restant sous 50 000 €.
Coût total : environ 20 928 €, soit près de 18 % de la plus-value brute. Le vendeur encaisse environ 317 872 €, avant frais d'agence et autres frais éventuels. Les prélèvements sociaux pèsent ici plus de trois fois l'impôt : à 18 ans de détention, l'abattement est déjà fort pour l'impôt, beaucoup moins pour les prélèvements sociaux. Quelques années de détention en plus changent nettement la facture, ce qui peut compter dans le choix de la date de vente.
L'exonération des retraités aux revenus modestes
Le code général des impôts exonère la plus-value réalisée par un titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité, à deux conditions : ne pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière l'avant-dernière année, et avoir eu cette même année un revenu fiscal de référence inférieur à un plafond. Service-public.fr indique pour ce plafond 12 793 € pour la première part de quotient familial, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire, en précisant qu'il s'agit des montants de 2024. Vérifiez donc le montant applicable l'année de votre vente.
Pour un ancien frontalier, la condition joue rarement au début de la retraite : le revenu pris en compte est celui de l'avant-dernière année, souvent encore une année de salaire suisse. Elle peut en revanche concerner un retraité aux rentes modestes qui vend plusieurs années après son départ.
D'autres exonérations existent, plus ponctuelles : une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, ou la première vente d'un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et qu'il réinvestit le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois, à hauteur de la fraction remployée.
Parti vivre en Suisse, vendre en France
Certains frontaliers s'installent en Suisse à la retraite et gardent un bien en France. Pour un non-résident, la plus-value sur un bien situé en France est imposée en France au taux de 19 %, quel que soit le pays de résidence. Pour les prélèvements sociaux, un vendeur affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen ou de Suisse, et non au régime français, ne paie pas la CSG et la CRDS mais reste soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Appliqué à notre exemple, ce traitement ramènerait le coût à environ 11 914 € (4 945 € d'impôt et 6 969 € de prélèvement de solidarité), sous réserve des autres règles propres aux non-résidents et du traitement de cette plus-value en Suisse.
Deux exonérations visent les anciens résidents, selon impots.gouv.fr :
- l'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ, à condition d'en avoir gardé la libre disposition et de résider dans un État de l'Union européenne ou ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative ;
- une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette par personne, pour un seul logement, réservée notamment aux ressortissants d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant été domiciliés fiscalement en France au moins deux ans de suite, avec des conditions de délai. Elle ne se cumule pas avec la précédente.
Ces règles sont techniques et la page officielle qui les présente date de 2022 : avant une vente depuis la Suisse, un échange avec le notaire et un conseil fiscal est indispensable. Les grandes lignes de l'imposition des retraités sont présentées dans notre guide sur la fiscalité de la retraite du frontalier.
Faire du prix de vente un complément de retraite
Le net encaissé peut devenir un revenu. En ordre de grandeur, les 317 872 € de notre exemple, consommés sur 20 ans sans aucun rendement, représenteraient environ 1 324 € par mois. Placés, ils peuvent produire davantage, mais avec un risque qui dépend du support choisi. Notre outil vivre de mon capital permet de tester différentes durées et hypothèses.
Avant de décider, regardez l'ensemble : rentes suisses en francs et retraite française en euros (voir gérer le change à la retraite), capital éventuel du 2ᵉ pilier, besoins de liquidité, transmission. Pour les étapes à anticiper, notre guide préparer sa retraite donne une check-list.
Sources : service-public.fr, plus-value immobilière hors résidence principale · CGI art. 150 U (exonérations) · CGI art. 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées) · CSS art. L136-8 (taux de CSG) · BOFiP, résidence principale · BOFiP, seuil de 50 000 € · impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents.